На примере рассказываем о том, что делать, если стратегия заработка на недвижимости не сработала.
ФактИнтерактивВложиться в продвижение для ускорения продажи
Готовая квартира с ремонтом – это хорошее предложение для тех, кому нужно въехать срочно. Вариант подходит семьям с детьми и людям, которые не готовы одновременно платить ипотеку и аренду. Таких людей немало. Чтобы найти своего покупателя, можно подключить риелтора, продвигать объявления на сайте. Это увеличит шансы на продажу по желаемой цене – 7 млн. На продвижение и комиссию риелторам уйдет около 300 тысяч рублей. Еще с продажи надо заплатить налог 390 тысяч рублей.
Какой финансовый результат может быть
- 7,5 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,390 млн + 0,3 млн)
- Доход: 290 тысяч рублей.
Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозит
Алексей может снизить цену, чтобы быстрее продать квартиру. Если квартира без отделки в доме продается за 5,5 млн, то квартира с ремонтом за 6 млн рублей в глазах покупателей выглядит привлекательнее. Правда, с продажи придется заплатить налог, потому что недвижимость находится в собственности Алексея меньше пяти лет. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% * (6 млн – 4,5 млн) = 195 тысяч рублей.
Какой финансовый результат может быть
- 6 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,195 млн)
- Убыток: 795 тысяч рублей.
Полученные 6 млн рублей Алексей положит на годовой вклад под 20% и получит доход 1,2 млн рублей (с этой суммы тоже нужно будет заплатить налог 13%). Таким образом, убыток будет компенсирован, и за год Алексей выйдет в прибыль.
Сдавать квартиру
Квартира находится в собственности Алексея один год. Чтобы не платить налог с продажи, нужно подождать еще четыре года. В течение этого времени можно сдавать квартиру. Если жалко ремонт, то сдавать лучше посуточно. Например, при загрузке 100 дней в году и стоимости 4000 за сутки можно получать ежегодный доход 400 тысяч в год (384 тысячи после уплаты налога). За четыре года можно спрогнозировать доход 1,5 млн. При этом деньги вложены в недвижимость, которая предположительно будет расти в цене. Через четыре года можно будет продать объект, избежав уплаты НДФЛ при продаже.
Сравним три варианта
| Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозит | Сдавать квартиру | Вложиться в продвижение для ускорения продажи | |
| Продажная цена | 6 млн рублей | 7,5 млн (но через через четыре года) | 7,5 млн рублей |
| Финансовый результат | Прибыль: 275 тысяч рублей | Доход от аренды за четыре года: 1,5 млн рублей | Прибыль: 210 тысяч рублей |
| Условия для получения прибыли | После продажи квартиры положить деньги на вклад под 20% на 12 месяцев | Квартира должна сдаваться 100 дней в году по цене 4000 рублей за одни сутки. При этом должен сохраняться тренд на рост цен, чтобы продать жилье за 7,5 млн рублей через четыре года | Затраты на продвижение могут быть больше |
| Преимущества |
|
|
|
| Недостатки |
|
|
|
Ошибки, которые допускают начинающие флипперы
Недооценивают затраты и сроки ремонта: все вышло дороже и дольше, чем планировалось. Такое случается, если ремонтом занимается не профессионал. Флиппингом успешно занимаются те, у кого есть бизнес, смежный с рынком недвижимости: строительные бригады, мебельные компании, риелторы. Благодаря тому, что у них есть свои ресурсы, технологии ремонта, собственное производство, база поставщиков, они могут получить хорошую прибыль.
Не учитывают предпочтения покупателей: ремонт не привлек клиентов. Иногда средства уходят на дорогие материалы, но в квартире не хватает розеток.
Игнорируют рыночные условия. Сейчас покупка на вторичном рынке – дорогая история. Проценты по рыночной ипотеке выросли, а льготные программы – ограничили. В результате многие отложили покупку до лучших времен.
Свежие комментарии